El
principio de tracto sucesivo, también llamado de previa inscripción, en general
se expresa diciendo que "consiste en que debe figurar como titular
registral la persona que, según el título que pretende su registración, resulte
perjudicada, voluntaria o forzosamente, en su derecho"; o que "debe
constar previamente inscripto o anotado el derecho de la persona que otorgue
actos por los que transmita, o grave el dominio y demás derechos reales",
o que "para poder ser inscripto un acto registral es preciso que la
persona que en él aparezca como disponente conste como titular vigente".
Todas estas fórmulas ponen el acento en un aspecto básico: que la persona que
dispone de un derecho debe ser la misma que consta como titular en el Registro,
por lo que no se trata sólo de previa inscripción sino de identidad entre
titular registral y disponente. Y es a partir de este aspecto que se agrega un
componente más del principio que, en verdad, es un efecto de él, que "los
asientos de cada finca estén enlazados, derivándose los unos de los
otros".
Así,
la ley argentina, (Ley nro. 17.801) establece dos partes claramente
distinguibles: la primera señala que "no se registrará documento en el que
aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la
inscripción precedente"; la segunda advierte que "de los actos
registrales debe resultar el perfecto encadenamiento de los derechos".
La
ley también requiere para autorizar actos de transmisión, constitución,
modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, que el autorizante tenga
a la vista el título inscripto en el Registro, ello bajo la forma de
prohibición de autorización para el caso contrario. Y la prohibición es
categórica ya que expresa literalmente que "ningún Escribano o funcionario
público podrá autorizar tales actos sin tener a la vista el título previamente
inscripto".
Sin
embargo, la mayor problemática del tracto sucesivo se centra en el denominado
tracto abreviado, es decir, en los supuestos que implican una excepción al
principio, para algunos, o una modalidad que no lo excepciona, para otros, que
son la mayoría.
(Fuente:
VILLARO, Felipe P.; Examen y reformulación de los llamados principios
registrales inmobiliarios, Revista del Notariado 882, 01/01/2005, 41; Cita
Online: AR/DOC/5767/2011).
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